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切記!投資廣州,這些板塊二手千萬不能碰!


切記!投資廣州,這些板塊二手千萬不能碰!

上週,我們剛寫一篇針向全國“小白”購房者的文章:

大家的反響還挺熱烈的,有人問:說了那麼多廣州值得買的板塊,不如來個反向指南,說說廣州究竟哪些板塊的二手房千萬不能碰?

既然大家強烈呼喚,那就來一篇吧!

篩選三條金標準

其實,從大家想知道“哪些板塊二手千萬不能碰”這一點,就可以看出,現在的購房者,確實比以前更謹慎了。

畢竟現在這個形勢下,市場跟以前不一樣了,已經不是房價普漲時代,以前閉上眼睛隨便買一套都能賺,現在閉眼買一套,結局就是被套牢。

在大家都更“挑剔”的背景下,誰能避開錯誤選項,誰就成功了80%。

至於哪些板塊二手千萬不能碰,簡單來說就是三條標準:無產業規劃、在建的純“睡城”、單打獨鬥的板塊。

買房想要不踩坑,必須要摸準城市的發展規律。

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在上一篇文章中,我也提到過:從目前廣州的樓市來看,前沿產業集中的區域,房價的預期也會相對較高,買在這些區域,升值空間會更大,跟着東進南拓的政策和產業規劃走,準沒錯。

那反過來,我們可以得到的篩選準則就是:那些沒有產業規劃的片區,千萬不能碰。

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缺乏產業規劃,意味着這個板塊的人口、資金吸引力都會相對較弱,沒有人就沒有住房需求,沒有常住人口和資金流入,配套自然也無從建起,長期以往,板塊樓市缺乏向上的支撐力,自然沒有升值的空間。

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在建的純“睡城”不能碰,則是因爲,根據過去的經驗來說,純睡城的房價往往漲不動。

睡城示意圖

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所謂睡城板塊,基本都是離產業、經濟中心較遠,房子和低端配套扎堆的居住區。而圈層、配套質量和人口的高流動性,就決定了睡城房價所能達到的高度。

在建的純睡城,風險就更大了。一方面,現在廣州在建的新城不少,餅是都畫了,但後續能否全部實現,或者實現的時間需要多長,不好說;另一方面,睡城規劃的配套,一部分是要依靠進駐的開發商來實現的,現在開發商頻繁暴雷,能夠藍圖照進現實,存在一定的不確定性。

最後,部分單打獨鬥,在某些板塊“開荒”的項目,也不建議投資客碰。原因很簡單,依靠一個項目的力量,是很難將整個板塊改頭換面的。

這些板塊的新房,已經在不停地內卷,產品也卷得飛起,做的越來越好,要是價格到位,其實還是可以買的。

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但二手就不建議了,本身板塊前景不明,加上新房產品、實用率都有明顯的優勢,板塊內的二手房就更沒競爭力了。

這幾大板塊

千萬不要碰!

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那麼,在廣州,有哪些板塊是符合這些標準的呢?

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增城,有兩大板塊是可以拎出來說一說的:朱村板塊、永寧板塊。

先說朱村板塊。朱村板塊,當年靠着教育城、富士康科技小鎮規劃,以及地鐵21號線的通車打開了市場。

這十年來,21號線沿線已經建起了十數個新盤,但教育城的規劃卻沒有完全落實,朱村也淪爲了睡城,住宅多,人多,但是配套零星分佈,沒有連片成型。

目前房價雖然便宜,低至一萬出頭,但整個片區的二手掛牌量非常大,幾乎很難找到“接盤俠”。

部分小區的降幅也挺大的,如朱村板塊的威華雅苑,2016年剛開盤的時候,項目的成交均價爲8131元/平,2021年最高漲到了1.86萬/平,目前新房價格又跌到了1.5萬/平,二手更是回到了8字頭了,房價大跳水。

永寧板塊也是類似,雖然周邊有不少企業、工廠和倉庫,但是整體規劃一般,交通、配套長期沒有起色,房價也不溫不火。

根據永寧街道辦事處信息,目前永寧常住人口已達到約30萬人,一條新新大道串聯起了近20個樓盤,但片區卻遲遲等不來地鐵和大型商業配套,片區二手也較難出手。

番禺也有一個板塊是不太建議投資客入手的。

希望自己的頭髮變成什麼樣呢?

大夫山板塊,主打自然資源,但不在城市的規劃重點名單上,未來番禺的發展重點也集中在萬博長隆、國際創新城、廣州南站等板塊,片區的上漲空間有限。

在廣州普降的行情下,片區內的新盤價格下滑較爲嚴重,比如大夫山·尚東,二手最新成交的三套房源,均價都在1.6萬/平左右,房價一夜回到7年前。

南沙呢,也有一個板塊不建議投資客入手——黃閣板塊。黃閣板塊,基本是屬於市區外溢的睡城板塊了,片區利好不如橫瀝島、靈山島多。

黑猫和士兵

之前的成交之所以高,主要的原因在於片區是南沙距離市區最近的板塊,價格比較親民,且選擇較多。但是從目前的發展來看,片區的住宅是起來了,但是配套和規劃沒有跟上,房價也始終沒有上漲的勢頭。

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再來說一下花都。花都除了區府板塊、融創樂園板塊、花都湖板塊外,其它板塊基本都不太建議大家入手。

女友打中锋

區府主要是生活成熟;融創樂園周邊配套較爲高端、城市面貌較新、有產業帶動;而花都湖板塊則有湖景資源,在區內屬於較有價值的板塊。

但其它區域,基本屬於要產業沒有產業,要配套沒有配套的板塊了,加上花都本身不在廣州東進南拓的戰略線上,發展前景本就一般,更不建議大家投資這裡的二手了。

不请自来犬饲家的JK

除了上述說的這幾個板塊外,整個從化也屬於我不建議投資客買入二手房的區域。

從化基本屬於郊外,沒什麼產業利好規劃,房價也一直不溫不火,1字頭的房子不少,除了本地客買入之外,就是度假客了。外地人買來養老度假可以,但投資就算了吧。

還有哪些沒提到的板塊,歡迎大家在評論中提出建議!

前辈的声音太小只能戴上助听器,无意间听到能让我升天的内容

最後插播一則消息:

廣州PLUS看房團小程序已經正式上線啦,如果大家有任何購房需求,點擊進入小程序填寫相關資料,即可報名參與,報名成功後將有專業人士一對一跟進~

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附懶人包/《聯盟戰棋》S11開季衝分賭陣教學:神話巴德、命定大東


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圖/Riot

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大家好我是黑大大,聯盟戰棋 S11「彩墨書話」14.6 版本已更新,今天就來教兩套讓大家可以在開季時高速爬分又簡單的陣容,畢竟開季時什麼角色都看不懂需要慢慢摸,這兩套陣容「神話巴德」、「命定大東(亞菲利歐)」剛好可以讓大家輕鬆上分!

這次「彩墨書話」的改版,最大的特點就是遭遇戰─奇遇,奇遇會隨機出現在你的回合階段當中,可能是一些金錢、裝備、或是特定的 BUFF。不只有給東西以外,還會出現在選秀,給全 4 費英雄、帶一件成裝、或是讓人最中風的大家一起選,所以這季在做決定時都要爲自己多留一點容錯。

開季推薦陣容一:神話巴德

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副坦克「加里歐」:

轉職推薦: 帶神話轉/徽章、或是天界轉

增幅裝置推薦:大禮包(金)-可補裝備、紀元(金彩)-可以免費刷與經濟打節奏、邪惡藥師-補吸血手段、英雄禮包(金)-可以快速雙 3 星、糖分超載(金)-超優質刷牌海克斯

營運方針

前期:用 3 神話過度,可以先搭配狙擊(凱特琳 or 珊娜),等巴德來有炫技就可以換上去了,因爲神話需要疊 4 個玩家戰鬥回合,所以儘可能早點疊

中期:7 等時刷牌湊到 5 神話,找加里歐、莉莉亞,並刷牌把貪啃奇、巴德先刷到 2 星,回存 50 塊慢刷

後期:卡在 7 等刷到巴德與貪啃奇 3 星後,就可上 8 等補柔伊來召喚凱爾(選擇綠色降防禦),後期再把神話開高,若可以上 10 等也可以選擇補 2 星凱莎+2 星剎雅(需放後兩排)

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小技巧:順風(連勝、血量高)不用卡 7 等刷 3 星,可以直接升 8 等補柔伊,不然一般情況都是 7 等刷巴德、貪啃奇 3 星以及其他角色 2 星

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開季推薦陣容二:命定大東

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7 等基本陣容配置:3 命定+2 奧術+2 強健猛獸+2 狙擊+2御天+2 青花瓷+2 魑魅魍魎(卡 7 等刷所有英雄 3 星)

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8 等基本陣容配置:5 命定+2 冥影+2 奧術+2 強健猛獸+2 狙擊+2 御天+2 魑魅魍魎

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副坦克「伊羅旖」:

轉職推薦: 帶命定轉/徽章

增幅裝置推薦:大禮包(金)-可補裝備、紀元(金彩)-可以免費刷與經濟打節奏、邪惡藥師-補吸血手段、英雄禮包(金)-可以快速雙 3 星、糖分超載(金)-超優質刷牌海克斯

命定羈絆說明

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命定的效果就是綁定的兩人彼此都能獲得 2 個命定效果,5 命定則是所有的命定英雄都能獲得 2 個綁線的命定效果,舉例:瑟雷西綁犽宿,在 5 命定時,所有英雄都會有護盾跟雙防

營運方針

前期:可以用 2 御天+狙擊過度,或是犽宿、鏡爪、阿璃(帶裝)過度

中期:7 等時刷牌將陣容刷成型,命定綁大東+瑟雷西(抓着大東放在瑟雷西上就會有讀條),若選擇「3 命定」則在 7 等把坦克與主 C 刷到 3 星;若選擇「5命定」則可以 7 等刷 2 星後,存錢上 8 轉 5 命定,再把大東、瑟雷西刷 3 星

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後期:若選擇 5 命定可以看數量決定是否卡 8 等刷全員 3 星,血量安全即可上 9 補傳說卡(烏迪爾、麗珊卓)並把賽特刷 2 星

結語

S11 剛上線對大家來講都是新的遊戲,基本上都要多花一點時間瞭解所有角色以及羈絆。在這之前先學習 1-2 套簡單的陣容,都是對新賽季快速理解的小方法之一,之後再去延伸學習多套陣容活用,就可以上到大師了!

希望這次教學的這兩套可以讓大家上大分,祝大家爬分順利。如果有問題都可以到我的實況臺詢問,或是想要教學的小夥伴也可以私訊我的 DC,我是黑大大我們下次再見!

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